各乡人民政府、街道办事处、区直及驻武各有关单位：

《张家界市武陵源区2024年城市更新工作实施方案》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

 张家界市武陵源区人民政府办公室       

2024年8月19日                 

张家界市武陵源区2024年城市更新工作实施方案

为完善城市功能，改善人居环境，优化产业结构，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《住房和城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）、《湖南省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（湘政办发〔2021〕56号）、《张家界市人民政府办公室关于推进城市更新工作的实施意见》（张政办发〔2023〕16号）等有关文件的规定，结合我区实际，制定《张家界市武陵源区2024年城市更新工作实施方案》（以下简称《实施方案》）。

一、指导思想

全面贯彻落实党的二十大精神，深入学习贯彻习近平总书记关于湖南工作的重要讲话和指示批示精神，牢固树立创新、协调、绿色、开发、共享的发展理念，坚持以人民为中心、人民城市人民建的发展思想，注重历史本土文化遗存保护和传承，以改善生态环境质量、补足城市基础设施短板、提高公共服务水平为重点，转变城市发展方式，提升城市治理能力，扎实有序实施城市更新，把武陵源打造成国际旅游风情小镇。

二、工作目标

坚持整体推进和分类分级实施相结合，以片区为单位，以居民空间、公共空间和产业空间更新为突破口，统筹推进全区城市更新工作。加大工作力度，加快改造步伐，各乡（街道）对城区范围内存在片区基础设施、配套公共服务设施亟需完善，城市老旧小区存在重大安全隐患的区域，重点策划包装城市更新项目，列入城市更新项目库。2024年每个乡（街道）申报一个城市更新项目作为重点示范项目实施，同时储备一个项目，为下一年度城市更新工作打基础。

三、工作原则

（一）坚持高端定位，打造精品。对标对表，按照打造世界一流旅游目的地、国际旅游风情小镇、国家级旅游度假区的目标，围绕“国际标准、旅游功能、中国特色、民族风情”十六字的标准，开拓创新、立标打样，抓好城市更新工作。

（二）坚持政府引导，群众主体。在区委、区政府引领下，各部门通力协作，充分整合利用各类上级补助资金、国债资金、专项债券，完善基础设施建设；充分发挥街道社区党员干部带头引领作用，提高居民自主参与城市更新的积极性，始终让“群众主体、业主自治”贯穿城市更新全过程，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，提升人民群众的幸福感、获得感和安全感。

（三）坚持科学规划，统筹协调。按照先规划后建设、先民生后提升、先功能后景观、先地下后地上的原则，制定城市更新专项规划、项目片区规划、小区风貌设计、房屋单体设计，充分发挥规划设计引领作用；加强统筹，确保公共配套设施和市政基础设施同步规划、优先建设，逐步实现基本公共服务均等化，推动城市更新的可持续、协调发展。

（四）坚持因地制宜，量力而行。合理统筹土地资源和规划资源，因地制宜确定改造模式，积极包装老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造、危房改造、街区微改造和完整居住社区建设等项目，形成城市更新项目库，支撑方案实施。配套公共基础服务设施由政府部门建设，居民自建房改造由居民自行出资建设，坚持做到政府不大包大揽，上下联动、量力而行。

四、项目实施

（一）项目申报前期工作

1．社区（村、居）发动

凡是群众有城市更新愿望，并列入城市更新项目库的区域，社区（村、居）要组织该区域的业主召开片区城市更新业主会议，组织成立业主委员会（以下简称业委会），征得95%以上业主同意的，可启动项目申报前期工作。

2．业主自治

（1）组织全体业主签订《自愿支持配合城市更新项目的承诺书》（以下简称《承诺书》）。承诺服从社区、业委会统一安排；自愿服从业委会85%以上成员签名认同的片区城市更新规划；自愿接受业委会统一调剂土地；自愿缴纳一定数量的城市更新共建基金；自愿无偿拆除违章建筑。

（2）设立城市更新共建基金。一是由各业主在业委会会议上议定后自愿缴纳，每户所缴纳的数额经业委会各业主议定；二是社会贤达人士捐赠的公益资金或财物用于支持城市更新项目；三是共建后盾单位或行业管理部门扶持资金。上述三类收入直接计入城市更新共建基金，由业委会设立的专用账户管理，按财经管理制度收支，主要用于本项目土地调剂、消防红线退让、拆除在建的违章建设及解决历史遗留问题等城市更新前期工作，结余部分可用于后期管理等工作。

（3）协助街道、社区对业主房屋及土地面积进行测绘，合法性确权，并进行三榜公示。

（4）协调消防通道退让及搬家腾房，土地调剂等工作。

（5）协助街道、社区组织拆除违章建筑。

3．乡（街道）清场

（1）组织社区、业委会划定整个城市更新项目的红线，对红线范围内业主房屋及土地面积进行合法性确权，并配合测绘机构开展测绘工作，红线范围内存在农用地和未利用地的需报区自然资源和林业局部门办理农用地转用手续。

（2）组织社区、业委会制定《片区消防通道红线退让及土地调剂方案》。

（3）牵头组织城管、社区、业委会拆除违章建筑。

（4）组织社区、业委会清除场地区内其它一切用地障碍，确保项目有序推进。

（二）项目申报

1．申报条件

以街道为单位，对业委会成立到位，《承诺书》签订到位，共建基金缴纳到位，房屋建筑及土地面积合法性确权公示到位，违建拆除到位，清场到位和农用地转用到位（以下简称“七到位”）的可申报年度示范项目。

2．项目审定

经街道初审，区城乡建设和交通运输局审核，符合项目申报“七到位”的，报区城市更新工作领导小组审定，确定为年度城市更新示范项目。

（三）项目规划

1．启动条件

片区业委会成立到位、业主《承诺书》签订到位、共建基金缴纳到位。

2．规划设计公司选定

符合申报条件的城市更新片区，由区城乡建设和交通运输局组织街道、社区、业委会、业主代表选定设计公司开展规划设计工作。

3．项目规划设计实施步骤

（1）资料收集。区城乡建设和交通运输局牵头，区自然资源和林业局、区农业农村水利局、生态环境、环保等部门配合，向设计单位提供规划设计所需基础资料。

（2）确权公示。乡（街道）牵头组织社区、业委会配合测绘机构搞好测绘的基础上，对业主房屋及土地面积合法性确权并公示。

（3）片区规划。乡（街道）牵头、社区及业委会配合设计单位在城市更新项目区开展广泛调查，梳理项目区内地理历史文脉，对每一位业主进行调查问卷。设计单位须充分征求业委会、社区、乡（街道）、区直相关部门的意见，弄清群众对城市更新改造方式和片区整体布局的合理化建议，并在符合国土空间规划的前提下，制定片区规划文本。

（4）文本修改。区城市更新工作领导小组召集相关业务部门对规划文本进行研讨，形成初步规划文本修改意见，设计单位按修改意见进行修改。

（5）业主确认。初步规划文本内容基本成熟后，由业委会组织全体业主召开规划方案讨论会，在全体业主认可的基础上签名盖章确认方案文本。

（6）会议决定。区城市更新工作领导小组将全体业主签名盖章确认的规划方案文本，征求区相关领导意见，按程序提交区国土空间规划委员会讨论通过。设计单位根据区空委会讨论的意见修改后形成正式规划文本。

（四）审批监管

公共基础设施建设按照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《张家界市推进城市更新的支持措施（试行）》《张家界市人民政府办公室关于推进城市更新工作的实施意见》规定的优化审批程序执行。自建房审批按照《湖南省居民自建房安全管理若干规定》、《湖南省限额以下居民自建房工程竣工验收管理办法（试行）》、《湖南省限额以上居民自建房审批管理指南》的规定程序执行。

1．规划指标

（1）城市规划区内不得新开宅基地建设自建房，因城市更新翻修重建的，原则上占地不得超过原建筑合法面积，层高不得超过三层（原合法层高超过三层的，以合法层高为准），高度不得超过10m。

（2）城市规划区内局部房屋翻修，因消防通道退让就地翻修减少占地面积的，可通过增加一层房屋的方式补足原建筑合法总面积；需移址翻修的，在有土地调剂的情况下可增加原建筑宅基地20%面积进行宅基地审批；为支持消防通道退让，将自身宅基地周边的空坪隙地调剂给其他住户建房的，可增加被调剂土地10%的面积进行宅基地审批。增加后的宅基地面积需符合《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（湖南省第十三届人民代表大会第五次会议公告第5号）第四十四条规定且增加的宅基地面积不得超过60㎡，对整个片区翻修的，增加后的宅基地面积需符合《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（湖南省第十三届人民代表大会第五次会议公告第5号）第四十四条规定。

（3）城市规划区外房屋翻修按农村建房确定层高及占地面积审批，消防通道退让的可参照前款执行。

（4）城市更新规划设计应充分考虑预留社区集体经济建设用地，为片区的后期管理工作提供资金保障。

2．质量安全监管

（1）城市规划区内自建房业主必须聘请有资质的建筑施工队伍，签订施工合同后方可施工；城市规划区外建房业主必须聘请有资质的工匠施工。住建、街道、社区、业委会及监理要加强对施工企业及工匠的管理。

（2）建筑施工队伍及建筑工匠必须按图纸施工，不得超面积超层违法建设。有违法建设的，监理方、社区、业委会应及时制止；不听劝阻的，街道组织城管等相关部门予以拆除，相关拆除费用从共建基金先行列支，然后向建房业主追偿；住建、城管等部门对建筑施工队伍或工匠进行处罚。

（3）自建房施工过程中，各乡（街道）要严格落实“六到场”制度，业委会、社区要协助街道加强项目区日常安全监督管理，制止违法建设等工作；区农业农村水利局、区自然资源和林业局、城管、住建、消防、市场管理等部门依据职能对项目区以集中或抽查等方式开展监督检查和指导工作，对有违法违规施工作业行为的，有建筑质量安全隐患等情况的进行及时制止，并依法处理。

（4）自建房竣工质量不合格的坚决不予验收，违建处置不到位的坚决不予验收，裸房治理不到位的坚决不予验收，未验收办证的坚决不能投入使用，更不能用于经营。

 3．奖励政策

（1）项目区内整体风貌设计、自建房测绘、地勘、监理费用，由区城乡建设和交通运输局安排财政性资金统一列支。  

（2）项目区内自建房审批涉及土地缴费或处罚办证及基础设施配套费按张家界市武陵源区整治违章建设领导小组办公室关于印发《张家界市武陵源区集体土地违法建设集中整治房屋办证操作指导细则》、《张家界市武陵源区国有土地违法建设集中整治房屋办证操作指导细则》文件规定的最低标准执行。

（3）业主因消防通道退让需移址翻修，为片区城市更新作出贡献的，其合法面积的土地缴费全部作为奖励予以返还，城市基础设施配套费在享受城市更新优惠政策的基础上再减半收取（整个片区翻修除外）。

（五）实施主体

1．公共基础设施项目的实施。按照“净化、亮化、绿化、文化”的路径，开展片区内消防道路、强弱电、给排水、燃气等地下管网、停车场、充电桩、公厕、垃圾中转站、路灯、绿化等公共基础设施建设。由政府按资金来源明确实施主体，或由开发企业作为主体予以实施。凡财政资金实施的项目应严格按公开招投标程序实施。

2．业主私有房屋改造的实施。各乡（街道）是房屋改造项目的监管主体，对片区范围内房屋做好立项及相关前期工作。居民房屋需要修缮、改造、拆除重建的，由业主按照整体风貌设计方案，依法依规办理审批手续后建设。

3．提前实施城市更新工作的片区。未列入当年城市更新示范项目的，在完成片区“七到位”，规划设计方案通过评审的，经区城市更新领导小组同意，其项目区内消防通道等路面基础设施可先行实施路基建设，居民自建房改造可提前审批建设。并优先列入为下一年度城市更新示范项目。

（六）后续管理

各乡（街道）是项目后续管理牵头单位，负责对各片区制定后续管理制度，组织确定具体的管理机构（业委会、社区、物业公司等），并加强监督管理，保证管理的连续性、有效性、统一性，确保后续管理持续高效；住建部门要加强对街道、社区业务指导，利用政策性资金持续加大投入；社区、业委会负责具体落实项目后续管理，应不等不靠，以主人翁的姿态抓好“红色驿站”及各项社会管理事务。

五、工作要求

（一）加强组织领导

为了扎实有序完成城市更新工作，成立张家界市武陵源区城市更新工作领导小组（工作完成后自行撤销）。

组      长：张  龚  吴俞萍

执行副组长：李祥永

副  组  长：万齐松  唐汇民  李鹏飞

成员单位：区政府办、区各乡（街道）、区城乡建设和交通运输局、区自然资源和林业局、区生态环境分局、区农业农村水利局、区发展改革和科技工信局、区司法局、区城市管理和综合执法局、区财政局、区民政和人力资源社会保障局、区文化旅游和商务局、区治违办、区供电公司、区电信公司、区移动公司、区联通公司、区铁塔公司、区水投公司、新泰燃气公司等单位负责人为成员。

区委书记、区长各自领衔主抓主城区一个城市更新项目，包片区委常委和副区长主抓其他乡（街道）城市更新项目。

领导小组办公室设在区城乡建设和交通运输局，罗成兼任办公室主任。

（二）部门职责

1．城市更新领导小组针对审批中的政策性障碍及时研究出台政策。

2．区城乡建设和交通运输局是全区城市更新工作牵头部门，牵头编制片区专项规划，组织并指导各街道城市更新工作；负责统筹协调、指导拟定年度计划，组织审核城区城市更新项目实施方案；会同区财政局拟定城区城市更新项目奖补方案；积极用好上级政策，争取上补资金，策划包装并组织实施城市更新基础设施建设项目。做好自建房的审批监管、地勘、设计及监理等服务工作。

3．区自然资源和林业局负责制定片区内土地供应政策、规划许可、统筹土地出让收入；配合街道、社区、业委会对项目区内逐户进行房屋合法性确权及空坪隙地的测绘工作；负责牵头办理自建房处罚办证、用地规划审批等工作。

4．各乡（街道）按照上报的项目以及专项规划等要求，制定本辖区城市更新年度实施方案、项目后续管理方案，组织办理自建房建设审批手续；在项目实施前应引导社区及业委会完成道路红线的土地平整工作；在项目启动时应主动和各银行对接，协助建房居民办理银行贷款。

5．区农业农村水利局负责农村自建房审批工作，协助城乡结合部城市更新，争取上级资金等工作。

6．区城市管理和综合执法局负责协助乡（街道）搞好项目区内控违拆违、场地清理，协助搞好在建项目监管工作。

7．区发展改革和科技工信局负责指导本区开展城市更新项目立项审批，协调指导片区内通信网络设施改造，争取上级资金等工作。

8．区财政局会同区城乡建设和交通运输局拟定区城市更新项目奖补方案，负责统筹安排城市更新项目奖补资金和工作经费，并指导和监督资金使用。

9．区司法局做好项目全过程跟踪，对《实施方案》及相关文件进行合法性审查，协助街道处理好各类纠纷，为城市更新工作提供法治保障。

10．区治违办负责统筹、协调、指导、督查考核违法建设处置工作。

11．区文化旅游和商务局全程跟踪搞好协助区内的招商工作，积极为城市更新项目融入新业态。

12．林业、环保、水利、交通等相关职能部门依据法律法规履行城市更新项目建设审批职能，从政策、资金等渠道大力支持城市更新工作。

13．各专业经营单位要积极履行社会责任，通信、电力、自来水、燃气等经营单位应主动支持城市更新项目建设，自行负责项目区红线内管线迁改工作。

（三）宣传发动

为了城市更新项目能够落地实施，区宣传部门要在主流媒体开展宣传工作；各相关职能部门要到基层开展调研，宣传《实施方案》政策及相关法律法规规定，为业主答疑解惑；街道、社区要组织片区居民自主成立业主委员会，积极召开学习、讨论等相关会议，了解业主的建设意愿，提供合理化规划设计意见，真正实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，让“群众主体、业主自治”贯穿城市更新工作全过程。

（四）资金筹集

1．财政性资金

区发展改革和科技工信局、财政、城乡建设和交通运输局、自然资源和林业局、农业农村水利局、乡村振兴等部门，针对下一年度城市更新示范项目积极主动申请中央、省补助及预算资金；区财政预算安排资金；片区内土地资源和特许经营等收益。

2．民间资本

（1）自建房设计、主体和装修建设，由居民自行出资实施房屋改造。

（2）社会捐赠，鼓励社会贤达为城市更新捐赠资金和财物，主要用于片区公共基础设施建设（建成运营后并设立永久性光荣榜，形成良好氛围）。

3．企业资本

（1）加大招商力度，出台相关优惠政策，吸引社会企业资本投入城市更新建设。

（2）区国有企业可适时投入资金，用于城市更新营利性基础设施项目建设。

4．金融支持

鼓励金融机构开发金融服务产品，融入城市更新工作。

（五）奖励机制

研究出台《城市更新工作奖励办法》，鼓励街道、社区居民积极投入自建房更新改造工作。

相关解读：武陵源区2024年城市更新工作实施方案政策解读